둔촌주공 부동산규제 완화 혜택 총정리 문의 폭주

오늘 23년 1월 5일부터 서울 강남 3구와 용산구를 제오한 모든 지역을 규제 지역에서 해제하는 "투기과열지구 및 조정대상지역 조정안"과 "분양가상한제 적용지역 조정안"이 시행이 됩니다. 이번 규제 완화 시행으로 인해 그동안 논란이 많았던 둔촌주공 올림픽파크 포레온 아파트도 규제 완화 혜택을 볼 수 있게 되었는데요.. 벌써부터 주변 부동산에 문의가 폭주하고 있다고 하는데.. 과연 어떤 혜택을 볼 수 있을지 둔촌주공 일반분양을 진행해도 될지 알아보도록 하겠습니다.

 

 

둔촌주공 올림픽 파크 포레온 미치는 영향

 

일단 둔촌주공 올림픽파크 포레온에 미치는 영향부터 보여 드리겠습니다.

 

1. 투기과열지구 및 조정대상지역해제

2. 다주택자 양도소득세, 종합부동산세 중과 폐지

3. 취득세 완화

4. 2주택이상 보유 세대 주택담보대출 금지 완화

5. 주택담보대출비율(LTV) 70% 상향

6. 중도금 대출 가능

7. 전매제한 8년 => 1년

8. 2년 실거주 의무 기간 폐지

9. 1 주택자 기존 주택 처분 의무 폐지 

이렇게 어마 어마한 규제 완화가 적용이 됩니다.

 

 

둔촌주공아파트 당첨자 계약이 시작이 됐죠 1월 3일부터 1월 17일까지 무려 보름 이상 계약을 하게 되는데요 굉장히 보기 드문 계약 일정이죠 보통 계약은 2 ~ 3일 정도면 마무리가 되는데요 거의 같은 시기에 분양을 했던 장의 자이레디언트는 이미 12월 27일에 시작해서 29일까지 3일간 계약을 마무리지었습니다. 아직 결과는 공지가 되지 않았고요

 

 

역대급 규제 완화

둔촌주공은 송파구 아닌가라는 착각을 불러일으킬 정도로 송파 생활권 안에 있는 강동구라서 이번 규제지역 해제 혜택을 보게 됩니다. 1월 5일 0시부터 효력이 발생하게 되고요 그리고 민간 택지 분양가 상한제 적용지역을 완전히 해제했습니다 물론 규제지역을 제외한 것이죠

 

 

 

강동구 역시 강남 서초 송파 용산이라는 괄호 안에 들어가 있지 않기 때문에 해당이 되고요 둔촌주공은 이미 분상제 적용을 받아서 청약 마무리한 상태여서 다시 가격을 조정하는 소급 적용은 당연히 안 되는 거고요 1월 5일 0시 이후부터 입주자 모집공고 승인을 신청하는 분양단지들은 더 이상 분상제 통제에서 자유로워지게 됩니다.

 

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이게 청약자 입장에서 썩 좋은 규제 완화는 아닙니다. 분양가를 건설사에서 적정한 수준에서 정하게 될 텐데 이젠 기본적으로 통제권 안에서 완전히 벗어나기 때문에 아무리 시장 스스로의 셀프 가격 조정이 이루어진다 해도 영락없이 분양가는 올라간다고 봐야 합니다.

 

 

분상제 폐지는 일단 분양가 면에서 부담은 있지만 한편으론 실거주 의무가 자연스럽게 소멸이 되기 때문에 입주 시의 전세로 돌릴 수 있는 틈새는 생길 수 있겠습니다. 부족한 자금을 입주 시에 잔금 치를 때 세입자 보증금 통해서 해결이 가능할 수 있다는 이야기입니다.

 

 

둔촌주공이 기본적으로 실거주 의무가 2년이었습니다 근데 결정적으로 이게 소급 적용이 되죠 그리고 더욱 결정적인 건 전매제한이 완화가 됩니다. 수도권 규제지역은 3년 과밀억제권은 1년 기타는 6개월 둔촌주공이 분양권 거래가 된다는 얘기입니다.

 

 

이게 결정타죠 분양권 거래가 시작되면 이게 거래의 절벽을 뚫을 수 있는 해법이 될 수도 있고요.. 어제 둔촌주공 계약이 시작되고이 소식을 접한 당첨자들이 엄청난 고민을 했다가도 급 선했을 가능성 아주 높아 보입니다. 결정적인 건 중도금 대출 12억 선을 폐지해버린 겁니다.

 

 

결론적으로 12억이 초과가 돼도 중도금 대출이 가능할 수 있게 된다는 것입니다. 이 부분은 둔촌주공 아파트 84 타입에 결정적인 영향을 미칠 수밖에 없는 것입니다. 84 제곱 분양가가 13억이었습니다. 전혀 중도금 대출을 받을 수 없었죠 시기도 2023년 1분기 내에 시행을 하기 때문에 계약금 내고 중도금 시작할 즈음에이 규제가 적용이 될 수 있다는 것입니다.

 

둔촌주공 계약률 상승 가능성

심지어 84제곱 주방 B 논란 때문에 당첨이 되고도 정말 고민이 많았던 당첨자들 일종의 출구를 보게 된 거죠 이렇게 되면 아마도 계약률이 예상보다 많이 올라갈 가능성이 높아 보입니다. 어제 1.3 부동산 규제 완화조치 이후로 시행사에 불이 나도록 문의전화가 폭주를 했다고 합니다.

 

 

아마 새로운 전환점이 되지 않을까 예상을 해 볼 수 있겠고요 청약을 준비하는 분들 입장에선 특별공급에서도 9억이 넘어가면 특공 물량이 전혀 나올 수 없었는데 이 분양가 기준도 어제 해제를 해버리게 됐습니다. 그래서 이후 9억이 넘어가는 신축도 특별공급이 나오게 된다는 거고요 이 부분은 나름 현실적으로 접근할 수 있는 부분이 있습니다.

 

 

그러나 이렇게 가격 기준선이 없어지면 당연히 가격은 더 올라갈 가능성 많습니다. 2023년 올해 적용이 될 것 같고요 이번 규제가 무주택자들의 청약을 열어주는 부분을 일정 정도 있지만 유주택자들이 집을 더 살 수 있도록 하는 운신의 폭을 열어줘서 거래를 터보겠다는 의도도 있어 보입니다.

 

 

 

1 주택자들은 이제 비규제지역 그러니까 강남 서초 송파 용산을 제외하고 모든 청약지역에서 1순위 청약이 가능해졌습니다 그리고 기존 혹처럼 달고 다니던 기존 주택 처분 의무 폐지해 버렸죠.. 민영주택 일반공급 추천제 1순위 물량의 25% 정도를 가져갈 수 있게 됐습니다.

 

 

이거 아주 큰 거죠 1 주택자도 이젠 아주 자유롭게 한 채를 더 살 수 있게 된 거고요 심지어 무순위 청약 자격요건도 기존 지역 거주자의 제한하지 않는다는 완화조치를 넘어서서 이젠 1주택자도 무순위 청약이 가능해져 버렸습니다. 이렇게 되어버리니 당연히 유주택자들의 거래가 자연스럽게 늘 수밖에 없는 거고요 즉 거래는 무주택자들 활발한 청약이 단기적으로 쳐져 있는 부동산 심리 때문에 어렵다면 유주택자들이 집을 구매할 수 있는 범위를 넓혀 줬다고 볼 수 있습니다.

 

 

이 수요의 동력을 높여서 지금의 거래절벽을 해소해 보겠다는 방 안으로 보이고요 아무튼 어제 1.3 대책은 거의 파격적인 대책이다라고 볼 수 있습니다. 특히 계약을 진행하고 있는 둔촌주공 입장에서는 상당한 호재로 작용을 할 것 같이 보이고요 평형 논란이 있었던 주방비율까지도 계약성서율이 높아질 가능성 많아 보입니다.

 

 

그러나 2010년 MB 때 부동산 규제 완화로 시장이 반등의 기미를 보인 건 당시의 2%대 금리 영향이 컸습니다 상대적으로 지금 7%대에 달하는 주단대 금리와는 상당한 격차가 있습니다. 미국 기준금리가 결국 키를 잡고 있기 때문에 2023년 금리 방향을 어떻게 몰아가느냐에 따라서 지금의 하락장 궤적이 어떤 방향으로 갈지가 결정이 되어 있습니다

 

어제 둔촌주공 계약이 시작이 됐습니다 동시에 일산 부동산 규제가 발표가 되면서 12억이 넘어도 중도금 대출 가능 실거주 의무까지도 폐지가 되고 심지어 전매제한까지도 완화가 되는 대책이 나오면서 대항률이 높아질 가능성 많아 보입니다 청약자 입장에선 분상재 폐지가 오히려 분양가를 자극할 수 있는 여지가 있을 수 있어서 부담이 될 수 있고요 금리가 여전히 불안정한 상황에서 얼마나 시장이 다시 회복할 수 있을지는 지켜봐야 합니다. 

 

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