둔촌주공 재건축 새 명칭 올림픽파크포레온 청약이 진행 중입니다. 서울 강동구의 둔존주공아파트를 재 건축한 '올림픽파크포레온' 6일 마감된 1순위 청약 경쟁률은 평균 3.7:1로 저조한 결과로 단군이래 최대 청약이라는 기대감에도 불구하고 현재의 싸늘한 주택시장 현실을 반영하였습니다.
그런데 둔촌주공이 흥행참패가 IMF의 신호탄이 될 수도 있음을 이야기하는 전문가의 의견이 있어서 유심히 들어보고 간단하게 정리를 하였습니다. 과연 둔촌주공의 흥행 저조가 현재의 부동산 시장과 우리나라 경제 전반에 끼치는 영향은 무엇인지? 정말 IMF가 다시 올 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
둔촌주공 올림픽파크포레온 흥행 참패 충격
둔존주공 분양을 기다리는 주변 부동산에서는 20대 1은 나올 거라 생각했었고 마지노선은 10대 1로 예상을 했었습니다. 그런데 결과를 보니 투심이 완전히 죽었다고 볼 수 있습니다. 서울에서 가장 관심을 많이 받았던 대단지가 경쟁률 3.7대 1이라고 하면은 흥행 참패 아닌가라고 생각이 듭니다.
뭐 계약이 얼마나 돼서 미분양이 되느냐 안 되느냐에 따라 또 달라지겠지만 경쟁률만으로 봤을 때는 그렇게 매력적이진 않은 결과입니다. 저번에 강북 서울 자이 폴라리스 같은 경우는 34:1이었었고요 포레나 미아 같은 경우 10대 1을 기록하였습니다. 그냥 워낙 대단지라서 그래 그렇게 보는 사람도 있고 아니야 조금 시그널이 안 좋은데 요렇게 보는 사람도 있고 3.7대 1이면은 뭐 어쨌든 다 계약되는 거 아니냐고 그러는데 또 그렇지도 않은 결과가 예상이 됩니다.
청약 된 다음에 포기할 수도 있는 거거든요 내가 돈을 넣지 않았기 때문에 포기도 가능합니다. 10년 전에 한창 아파트 인기 없던 시절에 보면은 어떤 사람들은 펜트하우스 걸렸는데 옥상이라 싫어 이러면서 포기하는 사람도 있고 그런 모습들을 많이 있었습니다.
귀할 때는 서로 1층이라도 가져가려고 난리였다가 또 이런 시기가 되면 좋은 층에 걸려도 버리는 경우도 허다하다는 거죠 그래서 3.7대 1이라 했을 때 조금 애매하다고 보는 겁니다 그리고 과거와 다르게 84 사이즈 같은 경우는 중도금 대출도 안 나옵니다.
만약 당첨이 된다 하더라도 포기할 사람들이 나올 가능성이 있다.. 당첨되고 났는데 대출이 안 나오는게 굉장히 부담스럽게 느껴질 것입니다. 처음에는 이래요 할 수 있어라고 하다가 6개월마다 한 번씩 길게 낼 수 있을까 못 낼 것 같은데 이러면서 두려움이 확 올 수도 있다는 것입니다.
둔촌주공 일반 물량이 4,700개 인기 있는 59가 1,500개 84가 1,200개 정도 굉장히 많아 보인다고 생각하지만 그 중에서 알짜를 봐야 합니다. a로 끝나는 걸 보셔야 되는데 a라는 게 보통 판상형이기도 하고 포베이인 경우가 많기 때문에 A 타입이 보시고 들어가야 됩니다.
59 타입의 인기가 높았다.
59a는 936가구 모집에 5.2:1이 나왔고요 84a는 209가구 모집에 9.4:1이 나왔습니다. 주력 타입들 경쟁률이 10대 1을 넘지 못했다 이런 걸 알 수 있습니다. 주력 타입들은 어떻게 어떻게 다 되긴 될 거라고 예상을 합니다. 나머지 타입들이 적정이 되는 것입니다.
경쟁률은 아파트 시세 프리미엄이랑 연관이 많습니다. 모두가 갖고 싶어서 달려들었을 때 프리미엄이 올라가는 거고 지금처럼 어떤 타입들은 미분양이 날 수도 있다고 보면은 59a나 84a도 프리미엄이 빠지게 되는 구조입니다. 경쟁률이 낮았던 이유는 여러 가지가 있습니다.
우선은 분양가가 59는 10억 84가 13억 정도 나오거든요 59는 대출이 나오고 84는 대출이 안 나오는데 2년 실거주의 8년 전매제한이라는 악조건이 또 자리하고 있습니다. 한마디로 입주했을 때 새를 놓을 수가 없다. 내가 직접 살아야 된다 2년 동안은 그리고 8년 동안 전매 제한을 할 수가 없다 팔 수가 없다.
예를 들어서 계약 치고 나면 입주가 25년 그리고 다 계산하면 10년 정도는 못 파는 물건이 되는 것입니다. 10년이라는 기간인 사람들한테 굉장히 숨 막히게 다가올 수도 있습니다. 대출도 안 나오고 계약금을 넣으면 팔 수도 없다는이 부담감이 막상 계약할 때가 되면 굉장히 많이 난감해질 수 있습니다.
84a는 대출도 안 나옵니다 그러면 13억이라는 돈을 투자를 해야 돼요 10년 정도 투자를 해야 됩니다. 연 6% 수익률을 보도록 할게요 지금 대출이자 그 정도 나올 거니까 13억을 6%짜리 예금에 넣는다던가 이렇게 되면은 복리로 돈을 벌 거 아니에요 그러니까 실질적으로 아파트 가격이 그 정도는 올라줘야 본전이라는 것입니다.
조합원 물량과의 차별
조합원 아파트는 우선은 로열동 로열층입니다. 일반 물량은 저층 위주예요 조합원 물량이 14억이고 추가납입을 해야 되니까 16억이라고 봅시다. 일반 물량은 13억에서 하는 거니까 3억 정도 이익이라 생각하겠지만이 조합원 입주권은 전매 제한도 없습니다.
로열층에다가 전매 제한도 없고 언제든지 팔아서이자 부담 리스크를 해지할 수도 있고 거기에다가 고급 자재랑 가전제품 옵션이 무상으로 다 들어가 있습니다. 조합원 물량이 16억 일반 물량이 13억이라 하더라도 실제로 이 갭은 더 줄어든다고 볼 수 있습니다.
조합원 물건을 사는 게 훨씬 더 낫다는 것입니다. 1억 정도 더 주고 조합은 물건 사는게 낫지 뭐하러 분양을 받아 이렇게 볼 수 있다는 것입니다. 그러면은 돈 있는 사람들은 계약을 차라리 안 하고 조합원 물건을 사는 방법도 있다는 겁니다 근데 문제는 아파트 살 때 이렇게 사질 않아요 주변 단지들까지 보고 비교해서 삽니다.
주변 단지에 시 잘 봐야 되거든요 둔촌주공 위치랑 비교해 볼만한 데가 고덕이 아르테온 송파의 헬리오 시티인데 둔촌주공이 딱 그 중간 정도의 역할을 한다나 봐요 고덕이 지금 13억 정도 하고 헬리오가 최근 16억 6천만 원이라 봤을 때 조합원 입주권 가격이 약간 더 하향할 가능성이 있다고 볼 수도 있겠습니다.
아무튼 둔촌주공의 청약 참패에 대하여 시장의 반응은 걱정입니다. 단군이래 최대 청약이라는 둔촌주공의 흥행 저조로 내년 부동산 청약시장 분위기가 더 냉각될 것이라는 관측도 나오고.. 분양시장은 결국 인건비의 상승, 건축 자재의 상승, 금리의 인상 이런 것들이 원이 이 되어 비용의 증가 즉 분양가 상승으로 이어질 것으로 전망이 되기 때문입니다.
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