둔촌주공아파트 입주가 모집공고가 발표 되었습니다. 생각보다 그렇게 높지는 않은것 같은데요. 둔촌주공아파트 입주자 모집공고 관련 청약을 해야할까 말아야할까 한번 분석을 해보도록 하겠습니다.
오늘 아침 드디어 둔촌주공아파트 입주자 모집 공고가 발표가 됐습니다. 정말 오랜 기간 분양 일정이 안갯속에 가리어져 있었는데 이렇게 입주자 모집 공고를 발표하는 날을 보게 되네요.. 여러모로 지금까지 온갖 풍파 속에서도 사업이 엎어지기 일보 직전까지 가나에만 해 하는 위기가 첩첩산중일 때가 많았었는데요 그럼에도 불구하고 결국 분양시장에서 일반분양 물량을 쏟아내는 걸 보니 정비사업이 얼마나 험난한 길인가를 새삼 느끼게 하는 것인가를 보여주는 대표적인 케이스라 할 수 있겠습니다.
2022년도에는 절대로 분양을 하지 못할 것이라는 전망이 지배적이었던 것은 워낙에 둔촌주공사업이 좌초 위기에서 다시 일어서기까지가 너무나 어려운 상황이어서 다시 몸을 추스르고 일반분양 물량을 풀기까지는 어느 정도 다독일 수 있는 시간이 필요하지 않을까라는 생각을 할 수밖에 없었는데요.. 그러나 급속도로 부동산 환경 자체가 결코 유리하지 않는 상황으로 흘러가다 보니 지금까지 둔촌주공인 얘기했던 시간이 그대로 금융 비용으로 돌아올 수 있는 부담이 가장 큰 또 다른 걸림돌이 될 수밖에 없었던 거죠
일단 벼랑 끝까지 갔었던 협상은 결국 둔촌주공 재건축을 맡은 건설사로 그 주도권이 넘어가게 됐고요 조합은 그동안 너무도 과도한 출혈로 인해서 지금까지 지체된 공사 기간을 커버할 수 있는 비용 문제를 해결할 길이 막막한 상황 그러니 빠르게 분양 일정에 들어가지 않으면 그동안 발생했던 추가 분담금이라는 비용 손실이 내년에는 고금리로 인해서 더 가중될 수 있는 또 다른 위기가 올 수도 있었습니다.
그러니 당장에 비용 문제가 목에 걸린 가시죠 바로 해결하지 못하게 되면 그냥 사업 자체가 또다시 중단될 수 있다는 위기감이 팽배해질 수밖에 없었던 거죠 결국 사상유례 없는 정말 5천 세대에 가까운 일반분양 덩치를 가지고 있는 둔촌주공아파트가 그 거대한 덩치에서 보기 힘든 빛의 속도로 일반 분양을 한 달 안에 결정 결국 오늘 11월 25일에 입주자 모집 공고를 내게 됐습니다.
최근까지 분양가 때문에 엄청난 화두의 중심이 되기도 했죠 결국 평당 3829만 기존 평당 3900만원 정도 될 거라는 전망도 있었는데요 결국 평당 3800만 원 선에서 랜딩기어를 내리고 착륙을 하게 됐습니다. 최초로 3년 전에 둔촌주공 조합에서 평당 3,550만 원 선에서 승부를 보류했던 가격대보다 더 높은 분양가를 받아낸 것이 일단 건설원가 상승분이라는 부분이 포함돼서 평당 3800만 원 선으로 나오게 된 것으로도 보이지만 그동안의 공사 지원으로 인해서 발생했던 손실 부분이 분양가에 녹아있는 측면도 있어서 청약자 입장에서는 이렇게 비용이 전가된 부분이 못내 고금리 시대 둔촌주공으로 진입하려는데 진입이냐 패스냐를 결정하는 가장 중요한 기준이 되어버린 것 같아서 여러모로 아쉬운 점이 많이 남습니다.
그나마 오늘 입주자 모집 공고를 발표를 통해서 나온 최종 분양가 어느 정도 수준일까요 최고가 기준으로 살펴보면 29a 5억2000선 39A 7억 1000만 원 49타입 8억 8천 선 59a 10억이 넘어갑니다. 10억 6천 59타입 10억 4천 분양가는 명확한 선을 긋고 있는 걸 볼 수 있죠 일단 중도금 대출 확대 정책에 따라서 기존 9억에서 12억으로 그 범위가 넓어지게 됐죠 굉장히 물량이 많은 편이라 분양가가 되게 복잡해 보이지만 딱 3가지로 유하게 됩니다.
59 제곱 위한 소형 평수는 8억 이하의 분양가고요 오구 제곱은 10억 4천에서 10억 6천 사이 그리고 84 제곱은 12억 9천에서 13억 2천으로 서로 뚜렷한 분양가 경계를 이루고 있고요 가장 중요한 대출 부분은 84 제곱이 모든 타입에서 12억이 넘어가는 분양가를 내놨기 때문에 기본적으로 12억으로 확대된 중도금 대출 혜택을 전혀 받을 수가 없게 됐습니다.
일단 본인 자금이 어느 정도 확보가 돼면 84 제곱은 진입이 가능할 수 있게 되고요 그러나 소형 평수 같은 경우 59 제곱을 포함해서 그 이하 평수에서는 중도금 대출이 가능하겠습니다. 아마도 둔촌주공 소형평수에서 상당히 치열한 경쟁이 예상이 되죠 분양되는 스케줄은 계약금 20% 중도금 60% 잔금 20%로 진행이 되겠고요 계약금이 요즘 10%로 통일이 되고 있는 분위기인데 둔촌주공은 20%대라는 것도 59 제곱에서 초기 진입 비용 2억 정도 되는 최소한 실탄이 확보가 되어 있어야 한다는 걸 보여주죠.
이 부분도 조금 아쉬운 대목이고요 중도금 대출은 입주자 모집 공고에서도 밝히고 있듯이 12억 이하 주택형에 대해서는 중도금 집단 대출이 가능할 것으로 보입니다. 지금 둔촌주공 공정률이 50% 선까지 올라와 있어서 중도금 납부 일정이 빠듯한 편입니다.
1차가 2022년 6월 22일 2차는 8월 3차가 11월 이런 식으로 마지막 6차가 2024년 8월 22일로 마감이 되죠 2 3개월 단위마다 분양가의 10%를 마련해야 하는 자금 부담이 있다는 걸 염두에 두시고요 그 분포가 굉장히 다양하죠 100만원대에서 1,800만 원 선까지 구성이 되어 있습니다.
워낙에 원 분양가가 고농축이 되어 있는 관계로 발코니악장비는 그리 세게 나온 것 같지는 않습니다 그렇다면 이번에 일반 분양으로 나오게 된 공급 규명 어떻게 될까요 지하 3층에서 지상 35층 85개 동 12,032세대로 구성이 되어 있습니다. 왜 단군 이래 최대의 재건축이라는 말이 붙었는지를 알 수 있는 대목이죠..
전체 만세대를 훌쩍 넘어가는 이건 매머드급 세 개가 딱 붙어 있는 어마 무시한 규모를 가지고 있다 해도 과언이 아닙니다. 이 중 일반 분양분이 4786세대 거의 5천 세대에 이르는 물량이 한꺼번에 쏟아지게 됩니다. 대략 3년간 서울에서 분양했던 물량과 맞먹을 정도로 압도적인 일반분양 물량 가지고 있네요 그 정도로 엄청난 청약의 기회가 될 수 있는데요 분양가 때문에 익절과 선전 양상이 뚜렷해질 가능성이 높아서 평형 타입별 지원자 추세가 확연한 차이를 보일 것 같습니다.
평형별 공급세대수를 보면 39a가 1150세대로 상당 물량 가지고 있고요 이점이 좀 특이하죠 그리고 49가 901세대나 됩니다 39제곱 49제곱 평면도가 비슷해서 조금 더 저렴한 39 제곱 쪽으로 많이 몰릴 것으로 예상이 되고요 59 제곱은 전체 abcde 1488세대 일단 중도금 대출이 가능한 물량들이 1,500세대 가까이 된다는 건 접근 가능한 범위가 그래도 꽤 넓다는 걸 보여주고 있습니다.
그리고 84타입 abcdefgh까지 1237세대나 됩니다 여기는 자금 확보가 어느 정도 되시는 분들이 접근할 수 있는 영역이죠 기본적으로 중도금 대출이 불가하기 때문에 1200세대가 넘는 물량임에도 불구하고 굉장히 접근 자체가 까다로운 영역입니다
그러나 분양 일정은 1달 전 지은 둔촌주공의 미니멈 단지 격인 바로 둔촌 더샵 파크 솔레이유가 예상외의 선전을 보여주었죠 둔촌주공과 비슷한 분양가 수준인데요 평균 경쟁률 14대 1을 찍었습니다. 물론 최종 계약까지 가봐야 알겠지만 그래도 높은 분양가 때문에 고전을 면치 못했던 다른 서울 신축 분양단지와는 분위기상 확실히 면모를 보여주고 있어서 향후 둔촌주공도 지금의 분양가 수준에서도 84 제곱에서 그 경쟁률이 만만치 않을 것으로 전망이 됩니다.
공급형태는 특별공급 일반공급으로 진행이 되겠고요 특별공급이 1091세대 그리고 일반공급은 3695세대로 구성이 되겠네요 확실히 분양가 때문에 특별공급이 많이 딸리는 걸 볼 수 있죠 특별공급 모든 평행이 2구 3구 4구제곱 소형으로 이루어질 수밖에 없었습니다.
그래서 둔촌주공으로 진입하려는 1인 가구 혹은 신혼부부가 있다면 충분히 진입을 고려해 볼 만한 타입일 수는 있습니다 현실적으로 다자녀와 노부모 공양 같은 경우는 타입 자체가 너무 협소해서 진입 여부를 심각하게 고민을 해보셔야 하고요 리미트 49제곱 까지는 그래도 가능할 수 있지 않을까 생각을 해 볼 수 있겠네요
그럼에도 불구하고 소형 타입은 박 터지는 경쟁률을 기록하게 될 겁니다 둔촌주공은 2025년 1월에 입주가 예정이 돼 있고요 교통환경은 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌 오륜역을 끼고 있는 확실한 더블 역세 환경 가지고 있는 곳입니다. 왜 둔촌주공의 모두들 주목할 수밖에 없나라는 해답을 주고 있는 입질을 할 수 있죠
그리고 주변 학군도 단지내 초 중 고등학교가 신설될 수밖에 없는 어마무시 대단지고요 이외의 주변에 접근할 수 있는 학군도 괜찮은 편입니다. 무엇보다도 강동구지만 송파권의 모든 혜택을 누릴 수밖에 없는 것이죠 청약 자격은 서울 2년 이상 거주한 무주택 세대주 청약통장 2년 이상 과거 5년에 당첨 사실 없어야 되겠습니다.
규제사항이 좀 빡빡한 편이죠 전매제한 8년 재당첨 제한 10년 실거주 의무는 2년이 되겠습니다 청약 일정은 특별공급 12월 5일 1순위 12월 6일 당첨자 발표는 12월 15일이 되겠습니다 아무튼 어떤 청약 결과가 나오게 될지 가장 궁금해할 수 있는 가장 뜨거운 이슈가 될 단지임은 분명해 보입니다.
자금 체크 디테일하게 하셔서 진입 여부를 잘 결정하실 수 있길 바랍니다. 오늘 부동산 캐리커처 둔촌주공아파트 입주자 모집 공고가 발표되었습니다 분양가 때문에 소형평수로의 쏠림 현상이 가속화될 수 있을 가능성 높아 보이고요 의외로 84 제곱에서도 중도금 대출이 불가한 상황에서도 많은 지원자들이 통장을 던질 것으로 예상이 되네요
익절이나 손절이나 심각하게 고민하게 만드는 단지임은 틀림없습니다.
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