오늘 아침 둔촌주공 분양가가 떴습니다. 바로 많은 분들이 청약을 기다릴 뿐만 아니라 여기에 청약을 넣으려는 생각이 없어도 그냥 눈길이 갈 수밖에 없는 곳 바로 둔촌주공입니다.둔촌주공 분양가와 역대급 분양 물량에 대하여 알아 보도록 하겠습니다.
청약시장 태풍의 눈
이렇게 둔촌주공의 하반기 청약시장의 태풍의 눈이 될 수밖에 없었던 이유 간단합니다. 워낙에 오랜 기간 동안 재건축 과정이 이슈화 되었기 때문이죠.. 게다가 실제적으로 둔촌주공이 분양시장에 쏟아낼 수 있는 일반 분양분이 서울의 1년 치 분양 물량에 해당될 정도로 엄청난 규모를 가지고 있기 때문입니다.
서울에 살고 있는 청약 대기자라면 한번쯤 도전을 고려해 본 적도 한 일반분양 물량을 가지고 있기 때문이죠 그러나 이러한 기대와는 달리 한정 없이 거꾸로 갔던 재건축 과정은 공사비 증액 문제로 진작에 파토가 나버렸고 조합원당 8,000만 원의 증액 비용을 아끼려다 결국엔 그 비용이 눈덩이처럼 불어서 1억 8천까지 부담할 수도 있다는 최악의 시나리오까지 예상이 되었습니다.
그러나 둔촌주공은 둔촌주공이다라는 공식은 허튼 말은 아닌 듯합니다. 그렇게 사업이 완전히 넘어갈 것 같았던 위기가 여러 번 있었지만 가까스로 추슬러서 이제 본격적인 일반 분양의 박차를 가하고 있습니다.
극적으로 멈춰섰던 공사가 이번 달부터 다시 재개가 됐죠 다행스러운 일이기는 합니다만 최근 PF 프로젝트 파이낸싱 채권 발행 만기 딱 하루를 앞두는 시기까지 건설사 시공단이 투자자를 찾지 못해서 발을 동동 구르고 있었죠.
차환 발행 성공
이렇게 투자자를 찾지 못해 차완 발행에 실패하게 되면 자체적으로 건설사가 7천억 가량의 자금을 조달해야 하는데 지금 건설회사 유동성 위기가 나던 분위기에서 굉장한 부담이 될 수밖에 없었는데요 결과는 차환 발행 마감 하루를 남겨두고 kb증권과 한국투자증권을 통해서 7,200억 정도의 차환 발행에 성공했습니다.
정말 큰 고비를 넘기게 된 거죠 자금 위기를 가까스로 넘기게 됐습니다. 이게 도미노 효과를 불러일으키는 걸까요 이제 둔촌주공 분양에서 초미에 관심사가 될 수밖에 없는 분양가가 오늘 아침 떴습니다.
둔촌주공 조합에서 분양가를 신청을 했는데요 금액은 당초 예상 4000만원이 훌쩍 넘어갈 거란 전망이 지배적이었는데 요즘 부동산 분위기 정말 여차하면 대규모 미분양이 터지고 있는 상황 아닙니까 이거 다 분양가 때문이죠 정말 납득이 안 되는 분양가로 나오게 되면 손절 양상이 어느 때보다도 뚜렷해지는 상황인데요 이거 의식하지 않을 수 없죠.
그래서 둔촌주공 조합에서도 분양가 수위를 조절한 듯 보이기도 하고요 결국 평당 3900만원 선을 넘지 않는 금액으로 분양가 신청을 마쳤다고 합니다 그래도 여전히 높은 분양가를 할 수 있지만 예상치보다는 그래도 훨씬 기준을 낮춘 듯이 보입니다.
통상적으로 이렇게 조합에서 희망하는 분양가를 내놓으면 이를 최종적으로 심의하는 분양가 심사위원회에서는 조합이 제시한 분양가보다는 대체로 5% 정도 낮은 분양가로 내놓는 경우가 많죠. 이유는 바로 분양가 상한제 적용 지역이기 때문입니다.
고분양과 관리라는 기저의 통제 시스템이 제대로 작동되는지의 여부가 바로 분양가 상한제 가격이라는 결과값으로 나오게 되는 데 있는데요 조합이 내놓은 분양가를 100% 반영하지 않는 이유가 바로 여기에 있는 겁니다.
그래서 둔촌주공 분양가는 조합이 써는 3,900 선보단 5% 정도 낮은 3,700만원 선에서 나오지 않을까 생각해 볼 수 있죠 최근에 둔촌주공과 거의 같은 입지를 가지고 있는 미니멈 둔촌주공이라 불리는 둔촌 삼익빌라를 재건축한 더샵 파크솔레이유가 평당 3,830만 원에 분양가를 신청했지만 최종적으로 200만 원인 낮은 3,630만 원으로 결정이 됐습니다.
둔촌주공 예상 분양가
이런 샘플이 기본적으로 그것도 같은 강동구 신축 아파트 사례가 있기 때문에 충분히 둔촌주공도 조합이 써낸 평당 3,900만원 선에서 200만 원 안팎으로 낮은 가격의 결정될 가능성이 아주 큽니다.
물론 둔촌주공과 둔촌 삼익빌라 재건축은 기본적으로 상대가 안 되는 규모이기는 하지만 그래도 분양가 면에서 따져본다면 충분히 둔촌주공 평당 분양가도 이전 사례를 따라갈 가능성이 크다는 얘기죠 평당 3,700만 원이냐 아니면 평당 3,750만 원이냐 불과 50만 원 차이밖에 나지 않는 것 같지만 오구 제곱이 9억이 넘느냐 넘지 않느냐가 결정이 되는 아주 상징적인 부분이 있어서 굉장히 중요한 기준점이 될 수밖에 없겠습니다.
평당 3,700만 원으로 나오면 오구 제곱이 8억 8천 정도 되고요 평당 3750만 원으로 나오게 되면 9억을 넘어서게 되죠 불과 1주 전만 해도 9억이 넘어가면 중도금 대출이 안 된다고 난리가 났었을 텐데 대출 규제를 완화해버렸습니다.
중도금 대출 한도가 9억에서 12억 선으로 확대가 됐죠 이젠 9억이 넘어가도 12억 선까지 중도금 대출이 가능해졌고요 이런 규제 만화가 평당 3,750만 원으로 올라서는 발판이 돼서는 안 될 것 같고요 지금 분양시장 분위기로 봐서 그냥 깔끔하게 평당 3,700만 원으로 나와서 59 제곱이 9억 선을 넘지 않는 방향으로 확정이 될 것 같습니다.
이게 의미가 있는 것이 둔촌주공은 일반분양 물량인 대부분 소형으로 꽉 차 있습니다 오구 제곱 이하가 2,060가구 그리고 오구 제곱이 1,488 가구나 되죠 그러니 둔촌주공으로 진입하려는 분들에게 있어서 가장 현실적인 접근 방법은 바로 소형평수란 얘기입니다.
그래서 평당 분양가가 굉장히 중요하다는 얘기죠 그리고 84 제곱은 12억에 육박하는 분양가를 보이겠네요 일반 공급은 84제곱 이상의 1,237가구입니다 59 제곱보다는 물량이 적은 편이지만 그래도 무시 못하는 공급량이라 할 수 있죠 중도금 대출 한계선인 12억 사이 육박을 하고 있지만 평당 분양가가 2선을 넘느냐 마느냐도 관건이 될 수 있을 것 같네요
그리고 또 한 가지 변수가 생기게 된 건 바로 추첨제 개선안이 생기게 됐죠 투기과열지구에서 육공 제곱 이하 추첨제 60% 신설됐습니다. 11월 중에 시행령 계정으로 바로 적용이 될 것으로 보여서 내년 1월에 분양을 앞두고 있는 둔촌주공의 정확하게 적용이 되죠 그래서 오구 제곱이 1,500가구 정도 되는데 중 절반 이상의 물량이 추첨제를 풀리게 된다면 가점과는 상관없이 어느 정도 자금이 확보된 대기 수요자라면 절대로 이 경쟁에서 물러설 수 없게 되는 거죠
그리고 팔오 제곱 이 하아에서도 추첨제 30% 팔사 제곱 이상은 20%가 적용이 돼서 1200세대 정도 되는 팔사 제곱 이상 물량에서도 정말 냉혹한 가점 싸움을 버리지 않아도 된다는 겁니다.
어찌 보면 지금까지 가점을 착실하게 쌓아온 분들에겐 약간의 불리 한마저도 느끼게 되죠 그 정도로 청약 제도가 획기적으로 바뀐 건 사실입니다.
이렇게 둔촌주공은 여러모로 청약시장에 새로운 태풍의 눈으로 다시 등장하게 될 가능성 아주 높아졌습니다 그러니 둔촌주공을 노리시는 분들이라면 반드시 분양가 부분은 확실하게 체크를 하시고 도전장을 던지셔야 하겠습니다.
둔촌주공은 기존 5,930가구에서 재건축을 통해서 지하 3층에서 시작 35층 85개 동 총 1,2032가구로 재탄생하게 됩니다 공식적인 이름은 올림픽 파크 포레 온 중요한 건 일반분양 분량이죠 무려 4,786가구에 달하는 막대한 분양물량을 쏟아내게 됩니다.
지금까지 여기를 기다려온 분들은 이 물량 때문이라고 해도 과언이 아니죠 그리고 입지도 워낙에 좋은 곳이기 때문에 이곳에 입성을 성공하기만 한다면 지금 부동산 조정기를 거치 고이 반등 시점이 온다면 보면 충분히 그 잠재성을 입증할 만한 곳이 될 겁니다.
아무튼 준비를 잘하셔서 도전을 이어갈 수 있기를 바랍니다. 둔촌주공이 평당 3,900만 원 분양가 신청했습니다 우려했던 수준 4,000만 원을 넘지 않을 것으로 보이고요 대체로 평당 3,700만 원 선에서 결정이 되지 않을까 예상을 해볼 수 있겠네요 59 제곱은 9억을 넘지 않는 범위에서 84 제곱은 12억을 넘지 않는 수준에서 조정이 된다면 작은 면에서 준비가 되신 분들이 대출을 레버리지를 이용해서 도전할 수 있는 기회도 생길 수 있을 것 같습니다
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