목차
1) 호텔경영 방법과 브랜드 선택
2) 호텔의 재무적 타당성 검토
3) 투자와 운영수익에 따른 분석
호텔을 개발하는 데 있어서 필수적인 운영 형태의 결정, 그리고 브랜드 도입에 대하여 보다 상세히 설명하여 드리도록 하겠습니다. 이 포스팅을 읽으시면 브랜드 도입의 장. 단점 그리고 재무적 타당성 분석에 대하여 어느 정도 이해를 하실 수 있을 겁니다.
호텔경영 방법과 브랜드 선택
| 구 분 | 사업주 독립경영 | 위탁계약 운영 | 프랜차이즈 운영 | 임대차 운영 |
| 장 점 | * 독립적 의사결정 * 책임소재 명확 * 비용절감 효과 (운영수수료 미지급) |
*브랜드 인지도 조기 확보 * 공동 마케팅 - 글로벌 예약망 - 효율적 운영 시스템 - 서비스 표준화 실현 - 브랜드에 의한 자산 가치 상승 |
* 일정한 범위에서 영업자율성 보장 * 브랜드로 인한 호텔의 인지도 조기 확보 가능 |
* 확정수익 보장 -투자 리스크 회피 * 투자비 감축 가능 -임대차 투자범위에 따라 상이 |
| 단 점 | * 시행착오 발생 가능성 * 인건비, 노조 등 노무관리 민감사항 발생 가능 * 운영 정상화 상당 기간 소요 |
* 로열티 지급 과다 * 지역적 특징 희석 * 운영성과 책임 묻기 어려움 * 사업주의 운영 참여 불가 * 장가 계약기간 |
* 프랜차이즈 비용 * 본사 지원의 한계 * 프랜차이즈 브랜드 이미지에 종속 |
* 영업이 잘 될 경우 추가수익 확보기회 상실 * 장기간 영업이 어려울 경우 운영 포기 가능성 상존 - 브랜드 이미지 손상 * 운영사 단기수익 위주 운영 |
| 브랜드 사 례 |
* 코트야드 * 이비스 |
* 라마다 * 베스트웨스턴 * 홀리데이인 |
* 신라스테이 * 아벤트리 * 도미인 * 토요코인 * 롯데시티 |
호텔의 재무적 타당성 검토
재무적 타당성 검토는 신규 호텔의 투자비와 수익을 바탕으로 객관적인 경제성 여부를 확인할 수 있는 필수적인 절차입니다. 재무적 타당성 검토는 사업타당성 검토의 마지막 단계로서 호텔 개발사업에 대한 최종 의사결정의 지표가 되게 됩니다.
재무적 타당성 검토의 평가방법으로는 일반적으로 회수기간 법, 순현가법, 내부수익률 법, 수익성지수 법 등에 의하여 평가하는 것이 일반적인데, 제일 많이 사용되는 지표는 내부수익률 법입니다.
내부수익률 법은 투자 안의 내부수익률(투자안의 총현금 유출액의 현재가치와 총현금 유입액의 현재가치를 일치시키는 할인율을 의미)를 자본비용과 비교하여 투자안의 내부수익률이 시장에서 평가된 자본비용(할인율) 보다 클 경우 투자 안을 채택하고 그렇지 않을 경우에는 기각을 하는 방법입니다. 이러한 평가지표들은 투자비 및 투정 손익계산서, 세후 현금흐름으로부터 산출 됩니다.
호텔 개발 사업 재무적 타당성 분석의 구성 변수
| 구성요인 | 구성변수 | |
| 수익부문 | 객 실 | 객실점유율, 객실평균단가, 투숙객수, 평균객단가 인상률 |
| 부대시설 | 부대시설 종류, 좌석수, 회전율(이용률), 객단가 | |
| 기타수입 | 전화, 세탁 등 이용비율, 객단가 | |
| 비용부문 | 개발비용 | 토지배입비, 건축비, 설계감리비, 용역비, 제세공과금 등 |
| 운영비용 | 종업원스, 인건비, 재료비, 수도광열비, 수선유지비, 소모품비, 감가상각비, 일반관리비, 세금과 공과, 로열티, 운영수수료 등 |
|
| 사업성과부문 | 사업성 판단지표 |
순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR) |
| 거시경제부문 | 물 가 | 소비자물가지수, 소비자물가지수 상승률, 실질 GDP 상승률 |
| 환 율 | 원달러 환율, 원엔 환율, 환율의 미래 | |
| 금융투자부문 | 이자율 | 이자율 등을 고려한 기대 수익률 |
| 힐인율 | 이자율 등을 고려한 기대수익률 | |
| 관광시장부문 | 시장 내 총숙박객수 |
총숙박객수, 수요신상률(경제규모, 환율의 영향 반영) |
| 해당 호텔 총숙박객수 |
지역위치 경쟁력, 영업경쟁력, 브랜드 등 홍보력 | |
출처: 박경열, 확률론적 시스템 다이내믹스를 적용한 호텔 개발사업 재무적 타당성 분석모델 구축, 한양대 대학원 2012
재무적 타당성에서 검토하여야 할 내용을 투자와 운영수익 부문으로 나누어 분석을 해보도록 하겠습니다.
1) 투자비의 산출. 호텔의 브랜드와 컨셉에 맞는 적정한 건축비와, 가구집기, 비품예산, 설계비 등 사업 간접비를 반영하여 투자비를 산출합니다. 한 예로 2010~2012년 완공된 비즈니스호텔의 건축비는 공사 연면적을 기준으로 인테리어 및 가구집기 포함 건축비는 평당 550~650만 원 수준이라고 합니다.
호텔은 준공과 동시에 운영이 되므로 준공 전에 준비해야 하고, 기술자문료와 개업 준비비를 반영해야 합니다. 기술자문료는 호텔 건축 특성상 설계 및 시공 시 호텔 운영 측면에서 지속적인 기술자문을 필요로 하며 이를 위한 자문 용역료도 사업지에 반영이 되어야 하는 것입니다. 개업 준비 비는 준비기간 동안의 인건비, 사전 마케팅비, 사무실 운영비 그리고 개업 후 1개월치의 식재료 구입비용 등으로 구성이 되어 있어 시설규모나 준비기간에 따라 상이하게 됩니다.
2) 산출 된 사업지의 조달 문제. 사업지는 토지가 확보되었다는 전제하에 건축비의 조달이 가장 중요한데 통상 토지를 담보로 사업비를 충당하게 되는데, 지가 자금과 대출의 비중은 대략 40:60이 적정한 수치입니다.
합리적인 매출 및 비용 추정의 중요한 기준은 시장분석을 통해 산출된 ADR과 OCC입니다. OCC가 높을수록 ADR 및 RevPAR가 낮아지며, ADR 증가율이 높을수록 OCC는 떨어져 둘 사이에 상충관계가 형성이 됩니다. 아울러 보유 객실이 많을수록 ADR이 떨어지는 경향을 나타내고 있습니다.
따라서 이를 단순하게 적용하여서는 안되고 시장 상황을 고려하여 산출, 적용하여야 합니다. 즉 객실수가 많을수록 객단가 및 점유율은 떨어질 수밖에 없어 적정 객실수가 중요한 것입니다. 시중에 개발되는 호텔 등은 이를 무시하고 산숙적으로만 적용하는 경우가 있습니다. 비용 측면에서는 고정비용인 인건비, 수도광열비와 변동비 용인 영업비, 일반관리비, 마케팅비, 수선유지비, 재료비, 운영 수수료 등을 산출하게 됩니다. 여기서 중요한 것이 인건비의 비중입니다. 풀서비스 호텔의 인건비 비중이 주로 30% 이므로 비즈니스호텔은 20% 이내로 통제가 되어야 경쟁력이 있습니다. 비즈니스 호텔은 저비용 항공사처럼 스마트한 운영이 되지 않으면 경쟁에서 살아남기 힘들기 때문입니다.
3) 운영에 대한 민감도 분석. 호텔업은 외부의 정치, 경제, 사회, 그리고 자연환경 등에 큰 영향을 받는 업종입니다. 외부환경 변화에 따라 호텔의 운영 성과에 곧바로 영향을 미치므로 신규 호텔을 개발하려고 하는 경우 이에 따른 시나리오별 분석이 필요합니다. 민감도의 분석은 3가지로 분석합니다. 베스트 시나리오, 노멀 시나리오, 워스트 시나리오. 워스트 시나리오상 객단가와 점유율이 BEP(손익분기점)을 넘을 경우 호텔 투자 결정을 실행하는 것이 타당합니다. 호텔업의 매출이 외부의 변수에 따라 다양하게 변화가 되므로 우리 역시 다양한 시나리오를 준비해야 합니다.
시나리오상 변수는 투자비(건축비, 토지비)와 매출이 가장 일반적이며, 시장 상황과 경영환경을 고려해서 기준점 대비 일정 비율을 가감하여 민감도를 분석하면 됩니다.
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