호텔 컨셉 설정과 재무분석

목차

1) 호텔 컨셉 설정과 재무 분석

2) 호텔 컨셉을 장 정해야 한다

3) 호텔 컨셉에 맞는 시설 계획

 

호텔을 건립할 때는 명확하게 타깃 시장을 설정하고 투자 효율성을 기하도록 시설계획을 수립하여야 합니다. 호텔의 매출(수익)은 외부 변수에 따라 변동 폭이 매우 크게 되므로 재무적 시나리오등도 함께 검토하여야 합니다. 이번 포스팅에서는 호텔의 컨셉과 재무분석에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

호텔 컨셉 설정과 재무분석

호텔에 투자를 결정하며 가장 큰 관심사는 투자 수익성은 얼마나 될까? 어떤 호텔을 지을 것인가? 운영방법을 어떻게 할 것인가? 등등 일 것입니다. 따라서 호텔의 사업성 검토에 있어서 가장 핵심 요소는 1) 호텔 개발 컨셉을 명확히 하고, 2) 가장 효율적인 개발계획을 수립하고, 3) 개발 후 운영성과를 극대화할 수 있도록 운영방안의 검토, 4) 합리적이고 현실적인 투자 수익성 분석 등으로 이야기할 수 있습니다.

 

호텔 컨셉을 잘 정해야 한다.

포지션(Position)이란 제품이 소비자들에게 지각되고 있는 모습을 말하며, 포지셔닝이란 소비자들의 마음속에 우리의 제품이 바람직한 위치를 형성하게 위해 제품을 개발하고 홍보하는 커뮤니케이션 활동을 이야기합니다. 이 언어는 1972년 미국 광고회사의 간부인 앨리스와 잭 트로우트가 도입한 용어로 '정위하'라고도 합니다.

 

따라서 앞에서 분석된 자료를 토대로 포시셔닝 전략을 수립하여야 합니다. 즉 소비자가 원하는 바가 무엇인지, 경쟁자의 포지션을 준거점으로 하여 어떤 호텔을 지을 것인가?입니다. 타깃은 비즈니스 출장객으로 할 것인가? 관광객을 목표로 할 것인가? 그리고 차별화된 전략을 토대로 목표 고객에 대한 포지셔닝을 명확히 하게 되는데, 여기에서 중요한 것이 호텔의 컨셉입니다. 

 

지역에 공급된 호텔의 수준을 분석하여 틈새시장을 노려 진출하는 것도 좋은 방안이 될 수 있습니다. 예를들어 강남의 경우 대부분 5성, 4성 호텔들로 분포되어 있어 비즈니스 호텔로 포지셔닝하면 좋은 틈새시장을 확보할 수 있지만, 강남의 지가 등 사업비와 효율적 시설 구성 등이 사전 검토되어야 할 것입니다. 개발하는 호텔이 지역 내 표적시장 규모, 성장추이, 경쟁 호텔과 관련하여 가장 유리하게 위치하도록 개발 컨셉을 정하는 것입니다.

 

이는 호텔개발시 매우 중요한 요소로 입지 다음으로 개발사업의 성패를 좌우하게 됩니다. 따라서 어떤 계층을 상대로 마케팅을 진행할 것인가 표적시장을 명확히 정하고 이에 따라 정해지 호텔의 포지션과 브랜드에 따른 객실 크기 그리고 부대시설의 규모와 제공되는 서비스 수준을 정하여야 합니다. 

 

이 중에서 중요한것 중 하나는 객실의 크기입니다. 객실의 크기에 따라 호텔 포지션이 달라지고 이에 따른 포지셔닝 활동도 정해지기 때문입니다. 

호텔 컨셉에 맞는 시설을 계획해야 한다.

인적과 시설이 결합된 호텔의 서비스, 호텔의 마케팅 포지셔닝 전략을 설정하였으면 표적시장이 요구하는 서비스에 상응하는 시설을 구성하여야 합니다. 즉, 고객의 서비스 요구 수준과 경쟁사의 시설 수준에 대응하면서 투자 효율성을 기할 수 있도록 시설의 계획이 수립되어야 합니다.

 

이러한 프로그램은 객실과 공용, 보주구역 사이의 대략적인 균형을 아는 것이 중요합니다. 이것은 식음료장, 회의실, 생산부서의 기능이 제한적이거나, 아예 없는 것이 많은 울트라 비즈니스 호텔과 조식당과 편의점 등의 부대시설이 있는 코어 비즈니스 호텔의 경우 공용 및 서비스 공간을 울트라보다는 많이 배치하게 됩니다.

 

주요 시설계획 수립 기준은 아래와 같습니다.

 

1) 법규와 관련된 면적은 건축사무소의 검토를 받아 적용한다. (주차장, 소화방재시설 등등)

2) 단위 면적으로 적용되는 부문과 요구 규모(수용인원, 좌석수 등)로 적용되는 부문을 구분한다.

3) 호텔의 등급과 시설수준에 따라 적용되는 단위면적이 다르다.

4) 지원 및 관리부문의 면적은 프로젝트의 물리적 조건(취치, 입지 등)을 감안하여야 하고, 종업원 시설은 사업계획서상의 운영조직, 인력계획, 종업원 복지 수준 등에 따라 산정한다. 

5) 세탁장과 린넨 관련 시설은 운영관리방침에 따라 산정한다.

6) 기계부문의 면적은 각종 기계설비의 시스템 방식에 따라 달라진다.

7) 창고면적은 호텔 운영기간에 따라 추가적으로 필요하게 됨을 감안한다.

8) 여건이 허락하는 경우 일부 BoH를 외부에 두어 건물의 운영 효율을 높일 수 있다(영업장 면적의 극대화)

9) 최종 면적은 1 객실당 호텔 연면적, 순 영업면적, 그리고 BoH 비율 등을 통해 점검한다. 

 

즉, 타겟 고객이 요구하는 면적보다 시설 구성이 타이트하면 운영상 문제가 발생하게 되고 과다한 면적은 투자의 효율 측면에서 기대에 미치지 못하게 됩니다.. 호텔은 객실 식당 등 영업시설뿐만 아니라 지원시설도 적절한 공간 확보가 이루어져야 운영의 효율성을 높일 수 있습니다. 또한 시설계획 수립 시 호텔의 등급 등도 고려하여 객실의 넓이, 식당의 숫자와 종류, 기타 부대시설의 설치 유무를 검토해야 합니다.