목차
1. 호텔 개발과 사업성 검토
2. 타당성 검토는 왜 필요한가
3. 사업 타당성 검토 절차
장기운영 산업인 호텔업은 다른 부동산 개발과 다른 관점으로 접근을 하여야 합니다.
즉, 호텔산업은 개발단계부터 준공 후 운영 관련 사항을 미리 검토하여야 합니다. 이제 그 특징을 함께 알아보도록 하겠습니다.
호텔 개발과 사업성 검토
이전 포스팅에서 말씀 드렸듯이 호텔 개발은 초기 투자비가 많이 들고 장기간 운영을 통해 투자비를 회수하는 구조로 자본 회전율이 낮은 산업입니다. 일반 개발 사업자의 경우에는 자기 자본 비율이 총사업비의 20% 정도면 사업을 진행할 수 있지만 호텔은 통상 40% 이상의 자기 자본이 요구됩니다.
호텔 상품은 장기 오퍼레이팅을 통한 운영수익을 투자자에게 배당하는 것입니다. 따라서 이러한 개발 상품은 기존의 부동산 개발 패러다임과는 다른 양상입니다. 10년~20년 가까이 운영을 통해 투자금을 회수해야 하므로 3~5년 이내에 원금을 회수하는 아파트 등의 선분양 상품과는 근본적으로 다르게 됩니다.
셋째, 운영 상품의 특성상 운영사의 경영능력과 브랜드에 따라 실적이 좌우되므로 개발 착수 시 이에 대한 신중한 결정이 요구되게 됩니다. 즉 호텔의 브랜드에 따른 운영실적과 이에 따른 매각가치가 달라지므로 호텔의 브랜드 선정은 개발과정에서 중요한 의사결정 중 하나입니다. 3~5년도 아닌 20년 가까이 자산을 맡겨 호텔을 운영하는데 브랜드와 운영사를 간단히 결정할 문제는 아닌 것입니다.
타당성 검토는 왜 필요한가?
호텔은 장기적인 운영을 통하여 운영수익과 자본이득을 실현하는 특화된 부동산 상품으로, 운영단계에서 세계경제 및 환율과 같은 경제상황, 방문국과의 정치적 이슈, 기타 계절성 등 외부환경에 민감하에 영향을 받습니다. 물론 다른 개발 사업도 그렇지만 호텔사업의 외부환경 민감도는 매우 높은 수준입니다.
국내 외래관광객의 지속적 증가와 호텔 이용에 대한 국민들의 인식이 바뀌면서 호텔 환경의 변화에 따라 너도 나도 호텔 개발에 뛰어들고 있습니다. 그런데 제대로 시장분석을 하지 않고 장밋빛 전망만으로 투자하는 경우를 보곤 합니다. 호텔사업은 개발단계에서 운영사, 브랜드 등 준공 후 운영과 관련된 사항을 미리 준비해야 합니다.
사업타당성 검토란, 새로운 사업경영에 요구되는 의사결정을 위해 정확한 정보를 수집, 분석하여 계획하는 것이자 사업의 성패 및 경제적인 투자 여부를 결정하기 위한 것으로 계획된 신규 사업시설이나 매입하려는 시설에 대한 개발 가능성을 확인하고 분석하는 작업입니다.
호텔 사업성 검토도 이와 유사한 것으로 호텔사업의 시장성, 기술성, 사업수행 능력, 수익성, 경제성 등을 분석하여 지향하는 호텔이 현실적인지 시장에서 생존 가능성을 판단하는데 그 목적이 있습니다. 물론 타당성 검토는 현재의 사실을 바탕으로 미래를 예측하는 활동이므로, 미래에 대한 정확한 예측은 사실상 불가능합니다.
특히 호텔업은 정치, 경제적 외부 변수의 영향을 많이 받고 그에 따른 진폭이 커서 사실상 무의미하다고 볼 수 있지만, 이데 대한 분석은 필수적일 수밖에 없습니다. 호텔사업성 검토는 사업성 부문과 하위 시스템 부분 간의 인과관계가 복잡하고 또한 관광시장 동향, 경제 동향, 정치적 이슈 등이 수익성에 영향을 미치는 등 분석할 요소가 많습니다.
사업타당성 검토 절차
호텔 개발 사업은 일반 개발 사업과는 조금 다른 측면이 있습니다. 토지확보->개발계획->건설/재원조달->운영단계는 비슷하지만 아래의 그림에서 보는 바와 같이 호텔개발 콘셉트 수립, 운영사 및 브랜드 선정, 개업 준비 등 준공 후 운영 프로세스를 사전에 준비해야 하는 측면이 다릅니다.
먼저 호텔의 입자 분석과 정치, 경제 , 사회 등 외부환경 분석 및 호텔 시장분석을 하게 됩니다. 이러한 시장성 분석 결과를 토대로 호텔의 합리적인 개발 콘셉트(포지셔닝, 시설 및 서비스 계획)를 설정하게 됩니다.
다음으로 시설계획에 따라 수립하는 운영방안은 호텔사업을 영위하기 위한 운영형태, 조직, 그리고 브랜드 등을 검토하게 됩니다. 이러한 운영방안을 토대로 수익성 분석, 즉 재무적 분석을 하게 되고, 경제성 분석은 호텔 개발에 소요되는 투자비 총액을 추정하고 투자비 조달 방안 등을 수립하며, 향후 호텔 운영 시 수익을 추산하여 수익률을 분석하게 됩니다. 또한 시장환경 변화에 따른 수익률 변화 추이, 즉 민감도 분석을 통하여 의사결정을 하게 됩니다.
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